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　　国内公募REITs试点扩容至民生领域。政策层面已明确将养老设施纳入REITs试点范围。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，首次将养老设施纳入公募REITs资产类型。2025年9月，国家发展改革委进一步发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，强调积极探索养老设施等“零案例”领域的发行路径，为养老REITs的落地提供了制度保障。

　　地方财政奖补与制度创新案例。地方政府积极通过财政激励和制度创新支持养老REITs发展。上海市对成功发行REITs项目的原始权益人提供一次性财政补贴，补助标准为融资规模的0.5%，单个项目最高不超过500 万元。浦东新区为加快REITs项目发行，出台了《浦东新区推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报发行的若干措施》，其中明确要加强项目储备、完善项目储备库，并鼓励中介机构在新区设立或总部落地，以提升项目申报和发行的专业服务能力。

　　通过混合资产包增强收益稳定性。通过构建“养老设施+收益稳定资产”的混合资产包，养老REITs能够有效平滑现金流波动。美国HCP、Ventas等养老REITs主要采用“净出租模式”，通过固定租金保障基础收益。在国内实践中，可借鉴鹏华深圳人才安居REITs的“保障房+养老配套”模式，将社区养老设施与停车场、社区商业等收益稳定资产捆绑发行。此外，“固定租金+超额分成”的收益结构进一步提高了收益弹性，增强了投资者信心。

　　“集中托管+分散运营”模式的应用。该模式通过建立统一的资产托管平台，有效解决资产分散化带来的管理难题。以北京国资公司—诚和敬平台为例，通过将辖区内分散的养老驿站进行产权整合与统一管理，形成规模达4.28亿元的资产包，为后续证券化奠定基础。具体实施中，由地方国资公司作为资产托管方，负责产权整合与资本运作，同时保留专业养老服务机构作为运营方，确保服务质量。这种模式既保持了服务网点的分散性、便利性，又实现了资产的规模化、标准化管理，为REITs发行创造了必要条件。

　　混合资产增信与标准化资产包设计。通过将养老设施与收益稳定的诸如公租房、保租房、产业园、仓储、停车楼等其他资产组合，构建具有稳定现金流的混合资产包。美国Welltower公司的实践表明，“医疗养老+商业配套”的组合模式能够将资产包整体收益率保持在5.5%—6.8%。在国内实践中，可借鉴此经验，将社区养老设施与停车场、社区商业等优质资产捆绑。通过结构化设计使资产包同时具备稳定收益与增长潜力，满足不同风险偏好投资者的需求。

　　“使用者付费+政府购买”双支柱模型。该模型通过多元化收入来源保障现金流的稳定性。2022年民政部与财政部联合发布的《政府向社会力量购买养老服务实施办法》规定，居家和社区养老服务的补贴可依据老年人失能等级分层次设定，常见的区间为每人每月150 —210元 （针对困难老年人）以及每人每月 60—120 元（针对80 岁以上的社会老年人）。全国其他大部分地方标准普遍在80—600元之间。在《深圳市民办养老机构资助办法》实践中，轻度失能老人基础养老服务由政府按每位老年人每月600元标准购买，保障了基本收益。在与REITs产品的关联设计中，将政府购买服务收入占比控制在40%—60%区间，既保持收益稳定性，又留有市场化增长空间。

　　银行信用增强在风险分担中的作用。商业银行通过多种方式为REITs产品提供信用增强，在风险分担中发挥关键作用。其主要方式包括在REITs产品中通过持有次级份额，或由银行自身（或关联的原始权益人）对优先级本息差额提供担保，从而提升产品整体信用等级。这些措施有助于吸引更多风险偏好较低的投资者，并实现对不同风险偏好投资者的有效风险分担。同时，银行还可通过向REITs的底层项目公司提供贷款等方式间接支持项目运营，进一步稳固现金流，增强产品信用。